Foire aux questions (FAQ)

Une évaluation d'assurance est un rapport spécialisé qui fournit une estimation du coût total de remplacement d'une propriété en cas de perte totale. On appelle cela la valeur assurable totale (VAT) et elle est utilisée pour souscrire une assurance de biens précise et suffisante.

Tous les propriétaires de biens immobiliers devraient faire réaliser une évaluation d'assurance annuellement par une firme d'évaluation professionnelle et indépendante.

Il est essentiel, tant pour les copropriétés divises et indivises que pour les immeubles résidentiels ou commerciaux non en copropriété, d’obtenir et de maintenir une évaluation adéquate chaque année afin de s’assurer que les propriétaires sont couverts à la pleine valeur de remplacement et qu’ils ne soient ni sous-assurés ni sur-assurés.

Les coûts de construction fluctuants, les changements dans les codes de construction et les règlements municipaux, ainsi que d'autres défis, nécessitent l'intervention d'une firme d'évaluation d'assurance professionnelle et expérimentée pour déterminer la valeur de remplacement de la propriété.

Non seulement une évaluation d'assurance vous procure une tranquillité d'esprit, mais elle réduit également votre risque financier et votre responsabilité.   

Couverture d'assurance suffisante : Une évaluation d'assurance annuelle assure que vous êtes suffisamment assuré en cas de catastrophe majeure. Si vous subissez une perte et que votre propriété est sous-assurée, le déficit de couverture devra être payé de votre poche par les propriétaires. En savoir plus à ce sujet ici.

Éviter de surpayer les primes : Une valeur de remplacement précise vous assure de payer uniquement ce dont vous avez besoin en primes d'assurance, pas plus. Nous avons vu des cas de propriétés avec des coûts de remplacement excessifs, ce qui entraîne un paiement trop élevé pour l'assurance.

Éviter la coassurance : Lorsqu'une propriété n'a pas d'évaluation récente, elle peut être soumise à une clause de coassurance qui oblige les propriétaires à auto-assurer un pourcentage du coût de remplacement. Dans ce scénario, en plus de la franchise, les propriétaires devront payer une partie des coûts de reconstruction en cas de perte totale ou partielle.

Conformité à la Loi sur les condominiums : Les copropriétés (strata et condominiums) sont tenues d'obtenir et de maintenir une assurance sur la propriété équivalant à la pleine valeur de remplacement. Cela inclut les installations communes et toutes les améliorations assurables telles que décrites dans les lois provinciales respectives sur les condominiums ou les propriétés en copropriété. L'adéquation de l'assurance doit être revue annuellement. Seul un évaluateur d'assurance professionnel peut fournir une estimation fiable de la pleine valeur de remplacement.

Modernisation des bâtiments : Un évaluateur professionnel et accrédité tiendra compte des coûts pour mettre à jour les bâtiments plus anciens afin de respecter les codes actuels. Cela inclut les dépenses pour les systèmes de gicleurs et de protection contre les incendies, les espaces de stationnement supplémentaires et l'accès pour les personnes handicapées.

Seule une firme d'évaluation d'assurance professionnelle, expérimentée et accréditée devrait déterminer la valeur assurable totale. Notre équipe se spécialise dans les coûts de remplacement et possède 25 ans d'expérience dans l'évaluation et la production de rapports d'évaluation d'assurance à travers le Canada. Cela devrait être la considération la plus importante lors du choix d’un évaluateur, car cela garantit une évaluation la plus précise et fiable.

Une évaluation d'assurance est très différente d'une évaluation de la valeur marchande, et certaines pratiques d'évaluation de la valeur marchande ne sont pas pertinentes pour déterminer les coûts de remplacement.

Une évaluation d'assurance utilise l'approche par les coûts, tandis qu'une évaluation de la valeur marchande utilise l'approche par le revenu ou l'approche par comparaison directe. L'approche par les coûts repose sur le principe de substitution, selon lequel une propriété sera remplacée par un substitut équivalent ou tout aussi désirable. Elle ne tient pas compte du temps d'exposition, des ententes de vente, des options, des mises en vente de propriétés, des ventes historiques, des améliorations publiques réelles ou prévues, des servitudes, des droits de passage, des contrats d'utilisation des terres ni de leur effet sur la valeur du terrain dans son calcul.

Le calcul des coûts de remplacement à des fins d’évaluation d’assurance nécessite un calcul spécialisé et une connaissance approfondie des coûts de construction. En tant que spécialistes, Normac ne confond jamais ses méthodes d’évaluation et peut assurer l’estimation des coûts de remplacement la plus fiable et précise.  

La base de données exclusive de coûts de Normac s’appuie fortement sur des projets de construction réels et des guides de coûts locaux, ce qui rend nos évaluations les plus fiables et représentatives des communautés que nous servons. Pour déterminer la valeur assurable totale, nous incluons les considérations suivantes dans nos calculs des coûts de remplacement :

• Emplacement 
• Démolition et enlèvement 
• Tous les matériaux nécessaires pour reconstruire la propriété
• Main-d’œuvre et honoraires professionnels
• Mises à jour conformes aux règlements municipaux et aux codes de construction régionaux
• Taxes 
• Fluctuations de l’inflation 

 En savoir plus à ce sujet ici. 

Démolition et préparation du site : tous les coûts associés au remplacement de l’excavation, de la préparation du site et des services sur le site.

Mises à jour des codes de construction et des règlements municipaux : coûts supplémentaires estimés nécessaires pour mettre les structures en conformité avec les codes de construction régionaux actuels et les règlements municipaux, notamment, mais sans s’y limiter, les espaces de stationnement, la protection contre les incendies et l’accès pour les personnes handicapées.

Structure : fondations, charpente extérieure, finitions extérieures et intérieures, structure du toit, couverture du toit, balcons et terrasses, structure des planchers, finitions des aires communes, systèmes de sécurité communs, équipements de protection contre les incendies, stationnement et ascenseurs.

Structures résidentielles : toutes les finitions et fixtures standards installés par le promoteur, y compris la charpente intérieure, les finitions des planchers, plafonds et murs, les plafonds voûtés, les plinthes, les moulures couronnées, les luminaires, les comptoirs, les armoires, la plomberie, le chauffage, la ventilation, la climatisation, l’électricité, les foyers, les fixtures et la plomberie.

Structures commerciales : murs de séparation principaux. Pour les unités commerciales de propriétés en copropriété, les structures incluent également les coûts pour l’électricité de base, la plomberie de base et les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) s’ils faisaient partie de la construction initiale. L’intérieur des unités est présumé non fini. Pour les unités commerciales de propriétés non en copropriété, les structures incluent la plomberie de base, l’électricité de base et les systèmes de CVC. Les intérieurs des unités sont présumés avoir un niveau de finition de base pour le plancher, les murs extérieurs et les plafonds.

Aménagement paysager - détails bâtis : pavage et trottoirs, bordures, murs de soutènement, rampes pour personnes handicapées, gazebos, clôtures, éclairage, portails, bancs, piscines extérieures, jacuzzis extérieurs, etc.

Aménagement paysager - détails végétaux : arbres, pelouses, arbustes, haies, jardins, etc.

Commodités communes : équipements de gym et d’exercice, piscine intérieure, sauna, vestiaires, meubles communs, téléviseurs, tables de billard, etc.

Les actifs exclus de l’évaluation comprennent le terrain, les améliorations et embellissements des unités individuelles, ainsi que les biens personnels. Sauf indication contraire dans les règlements, les améliorations et les effets personnels relèvent de la responsabilité du propriétaire de l’unité en vertu de son assurance habitation.

Pour les propriétés commerciales, nous pouvons inclure le contenu sur demande. Cela inclurait généralement uniquement l’équipement, les appareils et les meubles dont la valeur combinée est égale ou supérieure à 1 000 $. Nous n’incluons ni n’évaluons les objets antiques ou religieux.

Une évaluation à distance est une option d’évaluation complète, économique et rapide. Elle est conforme aux normes USPAP, crédible et largement acceptée; le résultat est une valeur assurable totale justifiée. Elle convient particulièrement aux propriétés situées dans des endroits éloignés. Pour réaliser une évaluation à distance, des plans architecturaux en format numérique doivent être disponibles.

La seule différence entre une évaluation à distance et une évaluation standard est l’absence d’inspection physique sur place. Au lieu de cela, toutes les informations sur la propriété nous sont fournies directement par le client, plutôt que de les recueillir nous-mêmes. Une fois les informations obtenues, nous suivons le même processus qu’une évaluation standard pour déterminer une estimation précise et justifiable des coûts de reconstruction.

Le processus comprend l’obtention de photos de la propriété et d’informations via un questionnaire électronique. Cela est suivi d’une consultation téléphonique avec l’un de nos spécialistes en évaluation pour vérifier les détails. Ensuite, nous effectuons une revue approfondie des plans du bâtiment ou de la copropriété, déterminons des mesures précises de la propriété, et examinons tous les codes de construction régionaux et règlements municipaux pour établir une valeur de remplacement justifiable.

Les clients peuvent économiser sur les coûts associés à une inspection sur place et remplir le questionnaire selon leur propre échéancier. Cela permet d’accélérer la finalisation du rapport, nous permettant de fournir les évaluations plus rapidement.

• Immeubles de condominiums et d’appartements de faible et de grande hauteur
• Développements de maisons en rangée  
• Développements à usage mixte
• Terrains nus et associations de propriétaires  
• Installations partagées 
• Logements gouvernementaux, à but non lucratif et subventionnés 
• Centres pour personnes âgées  
• Lieux de culte 
• Tours de bureaux 
• Centres commerciaux et développements commerciaux 
• Propriétés industrielles légères   
• Hôtels et complexes touristiques 
• Tout autre type de propriété unique

1. Fournir une proposition
2. Vous pouvez demander une proposition via notre portail DEMANDER UN DEVIS sur notre site Web ou en contactant l’un de nos administrateurs du service à la clientèle.. 
3. Autorisation et collecte de documents
   Une fois que vous avez reçu et examiné le devis, renvoyez une copie signée pour autoriser et initier les étapes suivantes.
4. Inspection sur place
   Notre équipe du service à la clientèle organisera une inspection sur place et enverra un collecteur d’informations sur la propriété pour effectuer l’inspection.
5. Examen des détails de la propriété
   Notre équipe d’évaluation examinera tous les détails de la propriété, y compris les règlements, les plans du bâtiment, ainsi que les codes de construction régionaux et municipaux pour les mises à jour.
6. Production du rapport
   Une fois tous les détails examinés, les relevés terminés et la superficie confirmée, les évaluateurs calculeront le coût total de remplacement et finaliseront le rapport.
7. Préparation des mises à jour
   Pour les années 2 et 3, notre équipe vous enverra votre évaluation mise à jour 60 à 90 jours avant la date de renouvellement de votre assurance.
8. Renouvellement du programme
   Vous recevrez un formulaire d’autorisation pour renouveler votre programme avec votre mise à jour finale. Signez le formulaire d’autorisation, et nous nous occuperons du reste. Vous recevrez votre nouveau rapport d’évaluation d’assurance 60 à 90 jours avant la date de renouvellement de votre assurance.

Pour une nouvelle construction, une évaluation d’assurance pour le coût de remplacement devrait être effectuée à la date de la première occupation.  

Pour une propriété plus ancienne, si un programme d’évaluation à jour n’est pas en place, il est recommandé d’en obtenir un le plus rapidement possible pour assurer une couverture d’assurance suffisante.

Chaque année. C’est pourquoi Normac propose des programmes de trois ans avec des mises à jour gratuites pour les années deux et trois. Faire réaliser une évaluation récente assure que toutes les fluctuations des coûts de construction, des codes de construction et des règlements municipaux sont intégrées dans la valeur assurable totale (VAT).

Nous recommandons à tous nos clients d’aligner la date d’entrée en vigueur de leur programme d’évaluation d’assurance avec la date de renouvellement de leur police d’assurance. Cela peut simplifier la comptabilité, éviter les frais d’ajustement en cours de terme et assurer que le courtier d’assurance dispose toujours d’une évaluation à jour au moment du renouvellement pour obtenir le montant de couverture approprié.

Pour le premier rapport, cela n’est pas toujours possible, mais notre équipe du service à la clientèle travaillera pour fournir une solution afin que les programmes puissent être alignés dans les années suivantes.

Nous demandons la valeur assurée actuelle ou le coût de construction de toutes les propriétés nouvelles pour Normac avant de finaliser nos évaluations, dans le cadre de notre diligence raisonnable. Comme tout évaluateur, nous devons prendre en compte toutes les informations disponibles.

L’une des premières choses qu’un évaluateur de la valeur marchande recherchera est le prix de vente récent du bâtiment ou de l’unité. S’il peut trouver une vente récente de la propriété en question, c’est la meilleure information possible qu’il puisse obtenir. Outre les informations typiques sur le bâtiment, telles que les superficies et la qualité des finitions intérieures, les évaluateurs d’assurance devraient également tenir compte de la valeur pour laquelle un bâtiment est actuellement assuré, ainsi que du coût de sa construction. 

Bien que nous réalisions notre propre analyse des coûts, nous avons constaté que connaître la valeur assurée actuelle nous permet de détecter si une propriété est sous-assurée ou sur-assurée. Nous vérifions alors doublement nos estimations pour nous assurer de leur fiabilité et, si nécessaire, nous fournissons une lettre pour appuyer nos calculs.